Atualmente, com a chamada “Nova Lei do Aluguel”, muitos advogados especialistas em direito imobiliáriopassaram a alertar para a importância da revisão de muitos contratos de locação atualmente em vigor no Brasil, a fim de se evitar nulidades, riscos tributários e disputas judiciais ou administrativas. Essa necessidade decorre de mudanças jurídicas e fiscais que impactam diretamente os instrumentos contratuais já celebrados entre locadores e locatários.
A chamada “Nova Lei do Aluguel”, que nada mais são do que alterações na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), trouxe exigências mais rígidas sobre a formalização, conteúdo e conformidade dos contratos de locação. Entre as principais mudanças destacam-se: contratos obrigatoriamente por escrito com cláusulas claras,proibição da cumulação de mais de uma garantia locatícia, definição expressa de índices de reajuste e maior exigência de transparência nas obrigações de locador e locatário.
Essas revisões não são apenas recomendáveis do ponto de vista contratual, mas também têm relação com a reforma tributária. Com a entrada em vigor de normas como a Lei Complementar nº 214/2025, a locação de imóveis passou a ser tratada expressamente como operação tributável no âmbito do novo sistema de impostos sobre bens e serviços (IBS e CBS). Isso significa que contratos antigos podem não estar adequados às exigências formais da nova tributação, o que pode gerar autuações, cobrança indevida de tributos ou perda de benefícios fiscais.
De forma mais prática, as principais situações que exigem atenção imediata são:
- Garantias locatícias em desacordo com a lei: contratos que preveem mais de uma garantia (por exemplo, fiador + caução + seguro-fiança) podem ser considerados nulos em parte por violarem a vedação expressa da nova interpretação da lei.
- Falta de formalização ou cláusulas incompletas: contratos sem previsão clara de índice de reajuste, prazo, condições de rescisão ou responsabilidades das partes podem ser questionados judicialmente e gerar insegurança jurídica.
- Aspectos tributários: a reforma tributária vinculou a locação ao novo regime de IBS/CBS, exigindo que o locador e o contrato estejam adequados à escrituração e incidência correta desses tributos. Contratos antigos sem atualização podem levar ao enquadramento no regime tributário errado ou à aplicação indevida de tributos.
Além disso, com o cenário econômico atual e a crescente fiscalização — inclusive com implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que associa propriedades a um número identificador único como “CPF do imóvel” —, a formalização correta e a atualização dos contratos tornam-se ainda mais relevantes para reduzir informalidade e exposição a penalidades.
O que é recomendável fazer agora:
Revisar os contratos vigentes e compará-los com as exigências atuais da Lei do Inquilinato, especialmente em relação a garantias, atualização de valores, reajuste anual e deveres de manutenção; Adequar cláusulas que estejam em desacordo com a legislação ou que não reflitam com clareza os direitos e obrigações de locador e locatário; Incluir ou atualizar as previsões sobre o regime tributário aplicável à locação, assegurando que a incidência de IBS/CBS e sua escrituração estejam corretas; Consultar um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar aditivos contratuais ou reformular completamente o instrumento, evitando riscos futuros.
Portanto, a chamada “nova lei do aluguel” não se limita apenas à teoria, ela impacta diretamente na validade dos contratos de locação já existentes. A revisão imediata dos instrumentos contratuais não é apenas uma questão de prudência, mas de necessidade jurídica e tributária, sob pena de nulidades, autuações fiscais e litígios prolongados. A atualização de contratos hoje é uma forma eficaz de garantir segurança jurídica às partes e evitar prejuízos amanhã.
Rafael Mattos dos Santos – OAB/SP 264.006
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