Uma nova legislação, aprovada em 2025, promoveu alterações importantes na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, e já está em vigor exigindo atenção tanto de quem aluga imóvel quanto de quem o disponibiliza. A “nova lei do aluguel” consolida regras mais claras para contrato, garantias, reajuste e devolução do imóvel.
A partir de agora, o contrato de locação residencial deve conter de forma expressa: valor do aluguel, prazo da locação, índice de reajuste (como IPCA ou IGP-M) e modalidade de garantia escolhida (fiador, caução ou seguro-fiança). Exigir mais de uma garantia simultânea, por exemplo, está vedado.
Outra mudança relevante se refere aos reajustes: o aluguel não pode ser reajustado em prazo inferior a 12 meses, e o índice deve estar previsto no contrato, não sendo mais aceito que o locador altere o índice de correção de modo arbitrário ou inesperado.
Para o locador, o imóvel deve ser entregue em condições adequadas de uso no início da locação e o proprietário continua responsável por reformas estruturais, infiltrações ou vícios que comprometam a habitabilidade. Já o inquilino assume, por sua vez, obrigações como pagamento pontual, conservação do imóvel e cumprimento das cláusulas contratuais, o que reforça a ideia de que a relação de locação ganha caráter mais formal e equilibrado.
Do ponto de vista prático, quem assinar um contrato de aluguel de imóvel residencial a partir da vigência dessa nova lei deve verificar se o contrato está por escrito e inclui todas as cláusulas exigidas: valor, prazo, garantia, índice de reajuste.
Deve também conferir se a garantia escolhida está de acordo com as modalidades permitidas e se não há exigência excessiva de condições ao inquilino. Importante também confirmar qual índice será aplicado para o reajuste anual e se está refletido no instrumento contratual. Ao término da locação ou na devolução antecipada do imóvel, deve observar se a lei permite multa proporcional ou se há previsão de rescisão com isenção em casos especiais.
Se o contrato for discutido judicialmente, lembrar que a formalização e conformidade com os requisitos legais facilitam o pleito ou a defesa de ambas as partes.
Em resumo: a nova lei reforça que alugar ou disponibilizar imóvel hoje exige mais formalidade, previsibilidade e transparência. Contratos verbais ou sem clausulados claros terão menos respaldo. Por isso, inquilinos e proprietários devem estar bem informados e assegurar que os termos do contrato estejam em conformidade com a lei atualizada.
Rafael Mattos dos Santos – OAB/SP 264.006
