Coronavírus e a lei do distrato de compra e venda de imóveis na planta

Inúmeras são as causas que podem levar o comprador a desistir da compra do imóvel na planta, mudança para outra cidade, perda do emprego por causa da pandemia ou noivado desfeito. São muitas as razões que podem levar o comprador de um imóvel na planta a desistir do negócio. Além do sonho adiado, a falta de informação pode tornar este processo ainda mais trabalhoso e caro. A causa mais comum é falta de condições de manter o pagamento das prestações.

                    Em boa parte dos casos, a dificuldade para honrar o pagamento das parcelas é resultado da falta de informações que deveriam ser repassadas com clareza ao consumidor ainda no plantão de vendas, pois muitas vezes as construtoras vendem o imóvel sem checar se a pessoa terá condições de financiar o bem junto ao banco no momento da entrega das chaves. O comprador, por sua vez, se ilude achando que a prestação do financiamento terá valores mais baixos, como ocorre com as pagas diretamente para a construtora, e não consegue cumprir com estes pagamentos.

                   Mesmo assim essa modalidade de aquisição tem muitas vantagens e como sempre alguns cuidados devem ser tomados. A vantagem de se adquirir o apartamento na planta está na redução dos juros e no valor mensal das parcelas, em geral parcelas acessíveis antes da entrega das chaves.

                    O primeiro contrato realizado na fase da construção é feito diretamente com a construtora ou incorporadora responsável pelo projeto e construção. Após a entrega das chaves, o saldo residual será objeto de novo contrato, pois passa a ser financiado pela instituição bancária, seguindo os juros e correções dessa modalidade de financiamento.

                    Nosso país, antes da Pandemia, passava por um período de aquecimento do mercado imobiliário e muitas pessoas aproveitavam a boa fase para adquirir terrenos, casas e apartamentos ainda em construção. No entanto, muitas construtoras não cumpriam seus prazos e sequer construíam os imóveis ou apartamentos e muitos compradores por atrapalho financeiro não conseguiam honrar seus compromissos, o que os levavam aos tribunais para discutir o quanto seria devolvido em virtude da rescisão contratual. Alguns julgados determinavam, conforme o caso a devolução integral dos valores pagos e outros a devolução de até 70% do valor.

 Em 2018, foi editada a chamada Lei do Distrato, Lei 13.786/18 que prevê algumas regras para a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos.  O comprador, que necessitar solicitar a rescisão do contrato deverá enviar um termo de distrato àquele que lhe concedeu o financiamento, construtora ou incorporadora, antes da entrega das chaves do imóvel, solicitando a devolução dos valores pagos. Será assegurada a restituição dos valores que houver pago à incorporadora vendedora, que, por sua vez, mediante compensação, terá o direito de reter do montante a ser restituído o valor da comissão de corretagem e o valor da multa convencional (calculada, vale frisar, sobre o valor efetivamente pago e não sobre o valor do contrato). 

Após a entrega das chaves, não mais será possível fazer o distrato com a construtora ou incorporadora, devendo o comprador procurar a instituição bancária para renegociar o contrato de financiamento, sob pena de perda do investimento. Digo isso, pois após a entrega das chaves, se houver inadimplemento o imóvel será leiloado e dificilmente renderá o suficiente para quitar a dívida.

Outro fator que estimula a desistência é o atraso das obras. Todo contrato de imóvel adquirido na planta, prevê o tempo mínimo e máximo de entrega do apartamento e uma margem de tolerância de até 180 dias. Passado esse prazo sem que o apartamento esteja pronto, o comprador pode exigir o distrato e nesse caso receberá 100% do valor pago, corrigido e atualizado.

E como ficará com a Pandemia? Com certeza muitas obras não serão entregues dentro do prazo, e muitos compradores poderão deixar de pagar as parcelas combinadas. A ordem, para o setor, é negociar, construtoras deverão procurar renegociar um novo prazo para a conclusão da obra e os compradores por sua vez, deverão procurar as construtoras para renegociar o contrato, com carências e redução de valores. A Lei do Distrato se for aplicada ao pé da letra poderá engessar o mercado e causar inúmeras ações judiciais desnecessárias, afinal haverá vida após a Pandemia, mesmo que diferente economicamente, mas  continuaremos a trabalhar e produzir, assim o momento e a palavra certa é NEGOCIAÇÃO. 

Na dúvida procure sempre orientação jurídica.

thiagomelego

thiagomelego

Jornalista por tempo de serviço, Radialista, Administrador, tecnólogo em Recursos Humanos. Estuda Análise e Desenvolvimento de Sistemas.
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